Les frontières et le but de la terre agricole, qui sont inclus dans les limites des lieux habités et les constructions d’habitation, sont définis par un plan de développement commun ou détaillé. L’inclusion de la terre agricole dans ce plan est effectuée après une procédure de changement de l’Urbanisme.
Le changement de l’objectif d’utilisation de la terre est au pouvoir de la Commission pertinente dans la Direction régionale de l’agriculture et l’alimentation où le bien immobilier est situé lorsque la terre est d’un espace ne dépassant pas 50 dka, et quand la terre est d’espace plus grand – la question est résolue par la Commission pour les terres agricoles du Ministère de l’agriculture et l’alimentation.
Les étapes sont les suivantes:
- La procédure commence par une demande auprès du maire de la commune où le bien immobilier est situé. Ensemble avec l’application doivent être joints des documents relatifs à la propriété de la terre ou concernant les droits de construire. Lorsque dans les documents relatifs à la propriété est notée une personne en tant que propriétaire, ses héritiers doivent présenter un certificat pour des héritiers émis au cours des 6 derniers mois. En cas de copropriété, la demande doit être présentée de la part de tous les détenteurs de droits. Avec l’application les propriétaires demandent l’autorisation d’une personne agrée à faire un Plan de développement du site détaillé qui est conforme aux intentions de construire sur le terrain – quel objectif, dans quel but on construira sur ceci.
- Dans la note explicative de l’application sont indiqués: le nom de l’objet, les données sur l’activité prévue, la localisation de l’objet (zone, territoire du lieu peuplé et sa catégorie fonctionnelle, communauté, région), la distance du réseau routier du pays et parmi d’autres objets – les plus proches existants, la taille et les limites des objets qui sont à construire. Le plan est obligatoirement coordonné avec les sociétés d’exploitation pertinentes ce qui garantit la possibilité de fournir une infrastructure dans l’immobilier – fourniture d’électricité, approvisionnement d’eau et de gestion des eaux usées. Pour construire les objets en bordure de route dans le Plan de développement du site détaillé doivent figurer quels seront les liens de communication et de transport.
- A part le Plan de développement du site détaillé, pour la procédure de changement du terrain pour construction serait nécessaire ce qui suit:
– Plans du bien immobilier et Plan de situation sur lequel est enregistrée la localisation de l’immobilier sur le Plan de la Propriété Restaurée.
– Disposition de l’Inspection régionale de l’environnement et de l’eau. Dans certains cas on demande un rapport sur les effets sur l’environnement du changement recherché.
– Document pour la catégorisation des terres agricoles -il est émis par la Direction régionale “Agriculture”; dans les procédures de modification de l’objectif des terres agricoles, elles sont classées en 10 catégories en fonction des possibilités de production des sols et les conditions climatiques, la texture et les qualités technologiques de la terre, sa disponibilité de produire de différents types de produits végétaux et les restrictions imposées à l’utilisation des terres dans les conditions et l’ordre définis en décret accepté par le gouvernement bulgare;
– Permis d’arrosage des «Systèmes d’irrigation”.
- Cet ensemble de documents est soumis en même temps que l’ordre du maire devant le Conseil d’experts, qui en cas de résultat positif accepte une décision pour la validation du site de construction. Le maire du terrain de la décision du Conseil d’experts émet un ordre et tous les documents sont soumis à la Direction régionale “Agriculture”. Dans un délai de deux mois il doit y avoir une décision sur la question de changement de l’objet de la terre agricole. La même chose devrait être inscrite dans le Registre du bureau municipal pour l’agriculture et la foresterie. Une question importante est que sur les coûts liés à la modification de l’objet de la terre, comme d’habitude en cas d’application massive ne comprend pas le changement du statut de tout l’espace, mais seulement sur l’espace de construction autorisé en fonction des indicateurs de planification urbaine.
Sauf paiement pour la préparation et la coordination du Plan de développement du site détaillé, il est nécessaire de payer les frais respectifs du tarif spécial. Leur montant concret dépend de:
– La catégorie des terres agricoles, notée dans l’acte de catégorisation;
– La taille de la terre qui est incluse dans les limites du site de construction ou un plan de l’objet;
– La localisation du terrain selon la catégorie fonctionnelle du lieu habité, déterminée par le Classificateur unifié des unités administratives-territoriales et territoriales (EKATTE) en République de Bulgarie;
– La catégorie de l’objet;
– La possibilité d’arrosage.
L’objectif et le type de la construction ont aussi une signification pour le montant des frais – et si ses objets commerciaux, objets de production, objets de dépôt, objets administratifs, objets de villégiature, objets touristiques et sportifs ou objets pour habitation et complexes de villa.
Toute la procédure est accompagnée par de nombreux actes administratifs individuels et collectifs, aussi le consentement des voisins est indispensable (sur le Plan de développement du site détaillé). Pas toutes les terres agricoles sont soumises à une réglementation et en cas de refus une plainte est déposée à la cour de compétence.
Le prix relativement bas des terres agricoles cache au moins trois moments risqués: il n’y a aucune garantie que le changement de l’objectif de la terre sera vraiment atteint, il n’y a pas légalement de délai établi pour clôturer la procédure; on ne peut pas toujours faire des prévisions sur les véritables frais de modification du statut du terrain.
Parallèlement à cela, en cas de risques bien calculés, les terres agricoles cachent un grand potentiel en tant qu’investissement rentable après l’avoir modifié pour construction – la différence de prix en termes avant et après le changement de statut est en moyenne entre deux et 15 fois.
PROCEDURES INDISPENSABLES AVANT DE COMMENCER LA PROCEDURE
Pour chaque objet qui est proposé à être construit ou agrandi sur les terres agricoles est déterminé le site de construction nécessaire ou le chemin, à l’exception des objets liés à l’utilisation des terres agricoles.
Le chantier de construction nécessaire ou le chemin pour construction ou l’expansion de l’objet, est déterminé par le projet du Plan de développement du site détaillé.
Le projet du Plan de développement du site détaillée est fait en conformité avec les exigences de la réglementation des marchés pour les terrains nécessaires et le volume et le contenu du Plan de développement du site détaillé déterminé dans l’Aménagement du territoire. Pour chaque site un dossier est complété selon l’art. 30 des Règles d’application de la loi pour la Protection des terres agricoles.
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