I confini e lo scopo dei terreni agricoli, che sono inclusi nei limiti di costruzione dei luoghi popolati e nelle formazioni residenziali, sono definiti dal piano comunale o dal piano dettagliato di sviluppo e urbanizzazione. L’inclusione dei terreni agricoli in questo piano viene realizzata dopo una procedura di cambio del Piano Urbanistico.
Il cambio dello scopo di utilizzo della terra è nella capacità della relativa Commissione presso la direzione regionale per l’agricoltura e l’alimentazione dove è situato l’immobile, quando si tratta di terreni con superficie non superiore a 50 DKA, e quando la terra è con una superficie maggiore – il cambio viene deciso dalla Commissione per i terreni agricoli presso il Ministero dell’agricoltura e dell’alimentazione.
I passi sono i seguenti:
- La procedura inizia con la presentazione di un’Applicazione al sindaco del comune dove si trova l’immobile. All’applicazione si devono allegare i documenti per la proprietà della terra o per il diritto di costruzione. Quando nei documenti di proprietà è indicato un proprietario, i suoi eredi devono presentare un certificato per eredi emesso negli ultimi 6 mesi. In caso di coproprietà, l’Applicazione deve essere presentata da tutti i titolari del diritto. Con l’Applicazione i proprietari richiedono autorizzazione per l’elaborazione da parte di un specialista certificato di un Piano di sviluppo dettagliato per il terreno, quale deve essere in conformità con le intenzioni per la costruzione sullo stesso – sul quale sito, con quale scopo si effettuerà la costruzione.
- Nella nota esplicativa all’Applicazione vengono indicati: il nome del sito, i dati circa l’attività prevista, la posizione del sito (zona, territorio della località abitata e il suo tipo funzionale, comune, regione), la distanza dal sistema stradale del paese e da altri siti più vicini esistenti, le dimensioni ed i confini dei siti, che verranno costruiti. Il piano deve essere obbligatoriamente coordinato con i fornitori rilevanti che garantiscono la possibilità di fornire un’infrastruttura nell’immobile – fornitura di energia elettrica, approvvigionamento idrico e fognario. Per la costruzione dei siti lungo la strada, nel Piano di sviluppo dettagliato deve essere elencato quali saranno i collegamenti di comunicazione e di trasporto.
- Tranne il Piano di sviluppo dettagliato, per la procedura di cambio dell’uso del terreno con possibilità di costruire sullo stesso, sarebbe necessario il seguente:
- Piani dell’immobile e piano di situazione sul quale è annotata l’ubicazione dell’immobile sul Piano Restaurato della proprietà.
- Relazione dell’Ispettorato regionale di ambiente e delle acque. In alcuni casi vi è necessario un rapporto per gli effetti sull’ambiente provvenienti dal cambiamento desiderato.
- Documento per la classificazione del terreno agricolo – viene emesso dalla Direzione regionale “Agricoltura”; nelle procedure del cambiamento dello scopo dei terreni agricoli, quelli vengono classificati in 10 categorie in base alle opportunità produttive del suolo, le condizioni climatiche, la consistenza e le qualità tecnologiche del terreno, la sua predisposizione di produzione di diversi tipi di prodotti vegetali e le restrizioni imposte per l’utilizzo della terra secondo le condizioni e l’ordine definiti nei decreti, approvati dal governo bulgaro;
- Certificato per l’irrigazione rilasciato da “Sistemi di irrigazione”.
- Questo set completo di documenti, viene presentato insieme con il decreto del Sindaco al Consiglio di esperti, che in caso di risultato positivo, accetta una decisione per la convalida del cantiere. Sulla base di questa decisione del Consiglio di esperti, Il Sindaco emette il suo Decreto e tutti i documenti vengono presentati nella direzione regionale “Agricoltura”. In un termine di due mesi, dovrà essere rilasciata la decisione riguardante il cambio dello scopo d’uso del terreno agricolo. La stessa si deve poi iscrivere nel Registro dell’ufficio comunale per l’agricoltura e la silvicoltura. Una questione importante è quella dei costi relativi al cambio dello scopo d’uso del terreno, siccome in caso di massiccio, l’applicazione non include il cambiamento dello stato di tutta la superficie, ma solo della superficie approvata per edificazione, secondo gli indicatori di pianificazione urbana.
Tranne il pagamento per la preparazione e il coordinamento del Piano di sviluppo dettagliato del sito, è necessario pagare le rispettive commissioni della tariffa speciale. I loro importi dipendono da:
- la categoria dei terreni agricoli, indicati nell’atto di categorizzazione;
- la dimensione della terra inclusa nei confini del cantiere o nel piano del sito;
- l’ubicazione del paese in base al tipo funzionale della località abitata, determinato dal classificatore unificato delle unità territoriali e amministrativi-territoriali (EKATTE) nella Repubblica di Bulgaria;
- il tipo del sito;
- possibilità d’irrigazione.
Anche lo scopo e il tipo della costruzione influiscono sull’importo delle tasse – e se si trattasse di siti commerciali, siti di produzione, magazzini, siti amministrativi, siti per vacanze e turismo, siti sportivi o siti e villaggi residenziali. L’intera procedura è accompagnata da molti atti amministrativi individuali e collettivi, ed è anche necessario il consenso dei vicini (circa il Piano di Sviluppo dettagliato del sito). Non tutti i terreni agricoli sono soggetti a regolazione e, in caso di rifiuto, viene presentata una querella al tribunale di competenza. Il prezzo relativamente basso dei terreni agricoli nasconde almeno tre momenti rischiosi: non vi è alcuna garanzia che il cambio dello scopo d’uso della terra verà raggiunto veramente, non vi è alcun termine legale impostato per la chiusura della procedura; non sempre si può fare una prognosi sulle spese reali per il cambio dello scopo d’uso del terreno.
Insieme a questo, in caso di rischi ben calcolati, il terreno agricolo nasconde un grande potenziale come investimento redditizio dopo aver cambiato il suo scopo con possibilità di edificazione – la differenza di prezzo in termini prima e dopo la modifica dello stato è in media tra due e 15 volte.
ALTRE ATTIVITA’ NECESSARIE PRIMA DELL’INIZIO DELLA PROCEDURA
Per ogni sito che viene offerto per edificazione o viene ampliato dal suo stato di terreno agricolo, viene determinato un cantiere necessario o una strada ad eccezione dei siti connessi con l’utilizzo dei terreni agricoli.
Il cantiere o la strada necessari per l’edificazione o l’espansione del sito vengono determinati dal progetto del Piano di Sviluppo dettagliato.
Il progetto del Piano di Sviluppo dettagliato del sito viene realizzato in conformità ai requisiti delle normative in materia vigenti per i terreni e dal volume e il contenuto del Piano di Sviluppo dettagliato del sito, determinati nella legge sullo sviluppo territoriale. Per ogni sito viene preparata una pratica ai sensi dell’art. 30 dalle modalità di applicazione della legge per la protezione dei terreni agricoli.
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