Guida sull’acquisto di una casa in Bulgaria
Questo articolo descrive la procedura di acquisto di una casa in Bulgaria, che è leggermente diversa da quella in molti paesi occidentali. Anche se relativamente semplice, la procedura non esclude potenziali problemi ed è quindi molto consigliabile impegnarsi con un avvocato che conosce la stessa prima di pagare qualsiasi denaro o firmare un contratto di acquisto.
Una volta che trovata la casa che intendi acquistare e concordato il prezzo di vendita, dovrai compiere i seguenti passi:
- Contattare un avvocato
- Firmare un contratto preliminare e versare un deposito.
- Firmare l’atto notarile e effettuare il pagamento finale.
Il processo di acquisto è generalmente semplice e viene spesso finalizzato entro un mese.
Acquisto a nome di una società costituita
La legislazione bulgara attualmente non vieta più che gli stranieri cittadini dell’UE possano essere proprietari di immobili in Bulgaria, nonostante se quelli vengono intestati a nome proprio se sei cittadino dell’Unione europea o a nome della tua società bulgara. Tieni presente che questa non è una procedura illegale o ‘ evasione fiscale’ ma una pratica accettata e riconosciuta.
Normalmente, è necessario andare in un ufficio del notaio pubblico per firmare i documenti necessari o utilizzare i servizi di un avvocato locale, anche se ciò richiede una procura notarile.
Tariffe e requisiti
Il processo di registrazione di una società a responsabilità limitata richiede normalmente tra due e quattro settimane, per cui dovresti considerare almeno questo periodo di tempo tra la firma del contratto preliminare e il completamento dell’affare.
L’importo minimo del capitale necessario per la costituzione di una società è di 2 BGN (€ 1). L’importo del capitale potrebbe essere superiore a 1 euro e dovrebbe essere depositato in un conto bancario a fine di costituire la società. Una volta che la società sia costituita, è possibile accedere all’importo depostitato.
Devi dare alla tua azienda un nome (ragione sociale che avrà il suffisso “OOD”, equivalente a Ltd nel Regno Unito o Inc. negli Stati Uniti /Srl in Italia/), determinare l’indirizzo della sede legale e nominare amministratori/soci. Normalmente quelli sono gli acquirenti stessi, ad es. il marito e la moglie, anche se dovreste controllare l’imposta, l’eredità e altre implicazioni della vostra scelta di soci.
Avete bisogno di un avvocato per presentare i documenti per la registrazione della società presso il Registro delle Imprese. Vi forniremo una conferma della registrazione della società e un timbro da utilizzare su tutti i documenti ufficiali.
Alla fine dell’esercizio (marzo) si deve compilare una Dichiarazione di reddito annuale per la tua società. In quasi tutti i casi, il tuo conto sociale sarà “zero” (cioè non è stata effettuata attività commerciale durante l’esercizio). Tuttavia, se non sai scrivere e leggere in bulgaro e non conosci il sistema fiscale bulgaro, avrai bisogno di un avvocato per garantire che il tuo reddito sia compilato correttamente.
Procura
Molte persone non sono in grado di essere in Bulgaria per l’intero processo di acquisto, soprattutto quelli che comprano una casa di villeggiatura o per un investimento immobiliare. Se questo è il tuo caso, puoi rilasciare una procura a un avvocato per gestire il processo della costituzione della società a responsabilità limitata e / o l’acquisto della proprietà. Se decidi di affidare un potere (procura) è essenziale menzionare specificamente i poteri che avrà la persona autorizzata.
I documenti per l’affidamento di una procura dell’avvocato possono essere inviati da parte dello stesso nel tuo paese d’origine. Affinché questi siano documenti giuridici vincolanti, si devono firmare davanti a un notaio (di solito un notaio pubblico o un avvocato) e pagare la tassa rispettiva.
Contratto preliminare
La prima fase di acquisto di una casa in Bulgaria è la firma di un contratto preliminare. Come professionisti controlleremo che questo sia stato redatto correttamente da non dover affidare la sua redazione a un agente immobiliare.
Mentre alcuni agenti o investitori forniranno un contratto adeguatamente redatto, alcuni non lo faranno – e a meno che tu non sia un avvocato bulgaro, non sarai in grado di sapere quale sia! Per la tua tranquillità è consigliabile che il contratto sia stato redatto o almeno controllato da noi.
Firma di un atto notarile
La firma dell’atto notarile (talvolta indicato come contratto di acquisto o contratto finale, che è equivalente a un titolo ufficiale) è il passo finale nell’acquisizione della proprietà. Se non sei in grado di essere presente alla firma notarile, lo possiamo fare noi per te attraverso di una procura rilasciata a nome nostro.
La firma dell’atto notarile avviene davanti a un notaio pubblico, dopo aver verificato prima che tutte le condizioni contenute nel contratto preliminare siano state soddisfatte. È normale che tutte le parti interessate siano presenti quando il contratto finale viene letto, firmato e testimoniato dal notaio, compreso l’agente immobiliare, investitore (per gli immobili nuovi o in fase di progettazione), il tuo avvocato e il tuo interprete.
Ciascuna delle parti (acquirente o venditore) può essere rappresentata attraverso una procura legittima.
Sia le tasse statali di trasferimento di proprietà e le tasse notarili sono tra due e cinque per cento.
Pagamento
Per pagare l’importo finale al venditore è preferibile avere un conto bancario in una banca bulgara. In questo modo puoi trasferire il denaro dal tuo paese d’origine al tuo conto bulgaro in valuta bulgara (o euro) e fare un versamento al venditore. Non è consigliabile trasportare grandi quantità di denaro in Bulgaria e devi dichiarare qualsiasi importo superiore a 10.000 euro in contanti o il suo equivalente.
La maggior parte dei venditori non sarà disposta ad accettare un pagamento dal tuo conto bancario estero, in quanto di solito dovranno pagare una tassa per la ricezione di una valuta estera e quella potrebbe essere un importo significativo a seconda dei tassi di cambio.
Se non puoi essere presente alla firma del contratto finale, puoi autorizzarci a trasferire il denaro dal nome tuo. Nel caso di un acquisto di un immobile in fase di costruzione, il pagamento viene effettuato in fasi.
Per consigli professionali, si prega di contattare Kirilova Law & Associates.