Las fronteras y el uso de las tierras agrícolas que se incluirán en los límites de construcción de los lugares poblados se determinan mediante un plano general o detallado. La inclusión de las tierras agrícolas en este plan se hace después de un procedimiento de cambio de la Planificación Urbana.
Cambiar el estado de uso de los solares es la responsabilidad de la Comisión de la dirección regional para la agricultura y la alimentación, en el lugar donde se encuentra el inmueble, cuando el terreno cuenta con una superficie no más de 50 decarios y cuando es más grande – se tramita a través de la Comisión para las tierras agrícolas en el Ministerio de Agricultura y Alimentación.
Los pasos a seguir:
El procedimiento se inicia con una solicitud dirigida al Alcalde del municipio donde se encuentra el solar. Con la misma hay que adjuntar los títulos de propiedad de la tierra o del derecho a construir. Cuando en los documentos de propiedad aparece un propietario que fallece, sus herederos tienen que presentar un certificado de herederos emitido dentro de los últimos 6 meses antes de su presentación. En el caso de propiedad conjunta, la solicitud debe ser presentada por todos los titulares. Con la solicitud se requiere el permiso de elaboración de un Plano de desarrollo detallado (DDP) que se hace por un licenciado, en el cual se describen las intenciones de construcción sobre el terreno, es decir qué objeto se va a construir, y para qué será construible.
- En la nota explicativa junto a la solicitud se deberá indicar: el nombre del objeto, datos de la actividad a desarrollar, ubicación del sitio (localidad, territorio del asentamiento y su tipo funcional, municipio, distrito), la red de carreteras nacionales y otros sitios de importancia más cercanos, el tamaño y los límites de los objetos que se construirán. El plan debe ser coordinado con las respectivas entidades operativas, lo que garantiza la capacidad de proporcionar la infraestructura en el solar – electricidad, agua y alcantarillado. Para la construcción de objetos de paso en el Plano de Desarrollo Detallado se debe reflejar cuáles serán los vínculos de comunicación y de transporte.
- Además del Plan de Desarrollo Detallado para un procedimiento de regulación de las parcelas se necesitan también:
– Esquema de la parcela y plano de situación, en el que se refleja la ubicación del bien en el Mapa de propiedades restituidas.
– Declaración de IRMAA (Inspección Regional de Medio Ambiente y Agua). En ciertos casos, se requiere también el informe sobre el impacto ambiental de la modificación solicitada en el uso de la tierra.
– Documento de categorización de las tierras agrícolas – emitido por la Dirección regional “Agricultura”; en los procedimientos de cambio de uso de las tierras agrícolas las mismas se clasifican en 10 categorías en función de la capacidad productiva del suelo y las condiciones climáticas, la topografía y las cualidades tecnológicas de la aptitud de la tierra para la producción de diversos tipos de producción de plantas y según las restricciones en el uso del suelo en los términos y condiciones determinados por ordenanza aprobada por el Consejo de Ministros;
- Certificado para el riego por “Sistemas de riego”.
- El archivo de documentos se entrega bajo la orden del Alcalde en el Consejo de expertos que si lo considera positivo adopta una decisión de aprobación del sitio operativo de obra. El Alcalde en base a la decisión del Consejo de expertos emite una orden y toda la documentación se remite a la Dirección Regional “Agricultura”. Al cabo de dos meses debería haber una decisión sobre el cambio de uso de las tierras agrícolas. La misma debe ser inscrita en el registro de la Oficina Municipal “Agricultura y Bosques”. Una cuestión importante es del importe de los costes implicados, por lo general en caso de macizo no se requiere el cambio de todo el terreno sino sólo a la parte que entra en la Planificación Urbana, es decir la que es urbanizable.
Además de pagar para la preparación y coordinación del Plano de Desarrollo Detallado es necesario pagar las tasas correspondientes en virtud de una tarifa especial. El importe exacto depende de:
– La categoría de las tierras agrícolas, se hace referencia en el acto de la categorización;
– La cantidad de terreno incluida en el sitio de construcción o vía del sitio designado;
– la ubicación de la tierra de acuerdo con el tipo funcional de la población, determinado por el clasificador unificado de las unidades administrativo-territoriales e identificaciones territoriales (EKATTE) en Bulgaria;
– El tipo de la instalación;
– La posibilidad de riego.
Es decir, el importe de las tasas también depende del uso y tipo de construcción – ya sea para sitios comerciales, instalaciones industriales, instalaciones de almacenamiento, edificios administrativos, instalaciones del complejo, instalaciones turísticas y deportivas o para complejos residenciales y villas.
Todo el procedimiento se acompaña de diversos actos administrativos individuales y colectivos, también se necesita el consentimiento de los vecinos (sobre todo para la admisión del Plan de Desarrollo Detallado). No todas las tierras agrícolas están sujeta a regulación y en caso de rechazo se puede prestar una denuncia ante los tribunales de competencia administrativa.
El precio relativamente bajo de la tierra agrícola esconde al menos tres riesgos: no hay ninguna garantía de que se va a alcanzar realmente el cambio de uso del suelo, no existe un plazo legal para la terminación del procedimiento; no siempre se puede hacer un pronóstico sobre los gastos reales para cambiar el uso del terreno.
A todo esto, cuando los riesgos están bien calculados la tierra agrícola tiene un gran potencial como una inversión rentable después de realizar dichos cambios por supuesto, entonces la diferencia de precio antes y después del cambio de uso puede resultar de un promedio entre dos y 15 veces.
PROCEDIMIENTOS, NECESARIOS ANTES DE LA INICIACION
Para cada sitio que está edificable o para expandir sobre la tierra agrícola, se determina un sitio o una vía construible, excepto por los sitios relacionados con el uso del suelo agrícola.
El sitio o la vía requeridos, previstos de construcción o ampliación sobre tierras agrícolas, se determinarán por el de Plan de Desarrollo Detallado.
El Plan de Desarrollo Detallado se realiza en cumplimiento de los requisitos construibles, normas de adquisición de los terrenos rurales, el volumen y el contenido del Plan de Desarrollo Detallado determinados en la Ley de Desarrollo Territorial. Para cada sitio construible se prepara un expediente según el art. 30 del Ordenamiento para la aplicación de la ley para la protección de tierras agrícolas.
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